Нужно ли регистрировать недострой

Содержание

Как оформить незавершенное строительство?

Нужно ли регистрировать недострой

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Возвести дом – задача непростая и затратная. Бывает так, что человек затеял строительство, но не довел его до конца. Перед гражданином встает вопрос, как оформить незавершенное строительство, можно ли зарегистрировать дом и куда обратиться. В статье представлены ответы на распространенные вопросы о незавершенном строительстве, а также о том, как можно оформить недострой по упрощенной схеме.

Можно ли оформить незавершённое строительство?

Закон дает внятное определение тому, что представляет собой незавершенное строительство жилого дома. Речь идет о строении, которое не введено в эксплуатацию.

В этой ситуации не играет роли, на какой стадии остановилась стройка, готов дом наполовину, либо владелец только начал строительство. Строительство дома может быть прервано на любом этапе и по разным причинам.

Объект недвижимости стоит зарегистрировать по многим причинам, и в процессе регистрации большую роль играет наличие права на землю, где строится дом.

Регистрация незавершенного строительства частного дома крайне важна, она позволяет продать недострой, подарить его или совершить с ним другие сделки.

Оформить недострой можно, но процедура имеет свои особенности. Недостроенный объект привязан к участку земли, на котором ведется строительство.

Так как работы не окончены, дом не может быть использован в качестве жилого помещения, он не пригоден для проживания. Владелец не может получить разрешение на то, чтобы ввести строение в эксплуатацию.

Понятие незавершенного дома определено в Гражданском кодексе РФ. Незавершенным может считаться здание, которое характеризуется наличием определенных признаков:

  • Объект носит капитальный характер, а не временный. То есть, строительство здания происходит на фундаменте. Это позволяет исключить из списка незавершенных объектов киоски и ларьки;
  • Дом при строительстве не приобрел оформленный вид, на объекте ведутся работы. В данном случае не важно, речь идет о стадии обустройства фундамента, стен или завершающей отделки.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что незавершенный дом – это здание, монтаж, а также отделка которого не доведены до конца, но у дома есть фундамент. Законодатели и юристы отмечают, что именно фундамент говорит о том, что построенное сооружение нельзя сдвинуть, поэтому речь идет об объекте недвижимости.

Еще недавно такие объекты не могли быть собственностью, власти не выдавали разрешение на регистрацию. Поправки в ГК РФ изменили положение вещей. Теперь гражданин может зарегистрировать недострой.

Куда обратиться?

Право на регистрацию недостроенного дома прописано в статье 130 ГК РФ. Любая незавершенная постройка является недвижимостью. Она может быть оформлена в собственность. Хозяин недостроенного дома может подарить его, заложить, обменять или подарить, а также оставить в наследство. Для регистрации понадобятся различные бумаги, но главными являются:

  • Право на земельный участок;
  • Разрешение на строительство дома.

Для начала гражданин должен посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет. Важно, чтобы техническая документация была оформлена надлежащим образом.

Затем документы нужно отнести в регистрирующий орган – единый Росреестр. Подать заявление можно в любое отделение данного органа.

По закону человек может обратиться и в многофункциональный центр, но процесс регистрации будет более продолжительным.

Заявление может быть подано и самим владельцем недостроенного дома, и его представителем. Есть один важный момент, гражданин должен предъявить правоустанавливающие бумаги на землю, при этом совсем необязательно, чтобы он был владельцем участка. Земля может находиться в аренде.

В некоторых случаях люди обращаются не в Росреестр, а в суд. Регистрация незавершенного строительства частного дома осуществляется и по решению суда. Пытаясь узаконить недострой, вы должны понимать, что оформить в собственность можно лишь ту постройку, которая возведена на земле по закону.

Использование земли не по назначению строго запрещено.

Если владелец дома организовал строительство на земле, имеющей другое целевое значение, зарегистрировать ее можно лишь через суд, но процесс будет долгим и обременительным. Данная процедура требует большого пакета документов.

После регистрации владелец сможет продолжить строительство дома, когда пожелает. Все бумаги должны быть в порядке, включая право на строительство дома.

Необходимые документы

Процедура регистрации будет достаточно быстрой, если вы серьезно подойдете к сбору необходимых документов. Для регистрации необходимо подать:

  • Заявление от владельца;
  • Разрешение на осуществление строительных работ;
  • Паспорт владельца земли;
  • Документацию технического плана;
  • Кадастровый паспорт данного объекта;
  • Документ о праве на землю;
  • Квитанцию, свидетельствующую о том, что заявитель оплатил пошлину.

Если гражданин уже зарегистрировал участок, то его кадастровый паспорт не потребуется. Все документы можно подать самостоятельно, либо через посредника, который представит доверенность, заверенную у нотариуса, а также по почте. Заявитель подает документы в МФЦ или Росреестр.

Если возникнет необходимость, сотрудник запросит дополнительные бумаги. После принятия пакета документов сотрудник Росреестра выдаст расписку с указанием даты завершения регистрации. Помните о том, что без разрешения на строительство сотрудники Росреестра откажутся регистрировать недострой. Подобная бумага выдается местной администрацией перед началом работ.

Правоустанавливающие бумаги могут быть разными:

  • Если человек купил участок, то в Росреестр он должен приложить договор купли-продажи;
  • При получении участка земли в дар, необходимо приложить дарственную;
  • Если право на землю было приобретено при получении наследства, необходимо представить свидетельство о вступлении в наследственные права;
  • Человек необязательно должен владеть участком, он может арендовать землю.

Проектная документация включает в себя текстовые сведения, схематическое изображение будущего дома, технические бумаги.

Регистрация проводится на платной основе, поэтому потребуется сначала оплатить государственную пошлину, а затем подать заявление. Размер пошлины во многом определяется статусом заявителя и видом объекта недвижимости.

Регистрация частного дома обойдется в 2000 рублей.  Когда сотрудник Росреестра видит, что какого-то документа не хватает, он приостанавливает регистрацию.

Бланк и образец заявления помогут правильно оформить документ.

Порядок регистрации незавершённого дома

Регистрация незавершенного строительства частного дома осуществляется по определенному порядку, он прописан в статье 25 Закона о регистрации.

В этой статье говорится о том, что оформить недострой можно только тогда, когда есть разрешение на строительство и все бумаги с описанием будущего объекта недвижимости.

Правительство подготовило законопроект, который упрощает государственную регистрацию имущества, в том числе и незавершенное строительство.

Благодаря новому постановлению человек сможет оформить незавершенное строительство, имея на руках только лишь паспорт из кадастра. Важно отметить, что получение свидетельства о праве собственности отнимает немало времени и сил, граждане сталкиваются с множеством различных нюансов. Даже если вы подготовили все документы и строите дом на законном основании, Росреестр может выдать отказ.

Отказ часто выдают на формальных основаниях. Они могут не удовлетворить заявителя. И в этом случае он может обжаловать решение в суде.

Заявителю придется подать иск в суд на Росреестр. В данном случае процесс регистрации затянется, но положительное решение суда даст право вновь обратиться в государственный орган и подать документы.

Помните о том, что оформить недострой можно. Сама по себе процедура окажется специфической, поэтому бумаг потребуется больше, чем обычно. Регистрирующий орган может отказать в принятии документов, когда есть несоответствия в договоре на землю, а также проектных документах.

Особенности оформления по упрощёнке

Некоторые владельцы участков и недостроев могут осуществить упрощенное оформление. С начала 2015 года это право есть у следующих категорий:

  • Граждане, которые организовали строительство жилого дома на участке, предназначенном для обустройства дачи или для садоводства;
  • Лица, осуществляющие строительство на земельном участке, который предназначен для ИЖС;
  • Люди, организовавшие строительство дома на землях, которые служат для подсобного хозяйства и расположены на границах населенных пунктов.

Речь идет о дачной амнистии, она осуществляется на основании Федерального закона №93. Амнистия будет действовать до марта 2020 года.

Не так давно Правительство РФ подготовило реформу в сфере прав собственности, оно разработало упрощенную процедуру оформления объектов незавершенного строительства и установления права собственности. Новые правила предполагают, что для оформления недостроя нужен будет лишь кадастровый паспорт. Правила находятся на стадии разработки.

На сегодняшний день оформление в Росреестре проводится лишь при наличии большого списка документов. Многие строительные фирмы даже создают специальные службы и отделы, занимающиеся подготовкой документов. Заполнить заявление на регистрацию можно прямо в отделении Росреестра, сотрудник выдаст вам бланк, примет документы и назначит дату, когда можно будет забрать выписку из ЕГРН.

Оформление по дачной амнистии

Регистрация участка по дачной амнистии проводится до 1 марта 2020 года. Действия начинаются с оформления собственности на участок земли. Документы подаются в МФЦ или Росреестр. Для подтверждения права собственности на землю нужно предоставить постановление городской, либо районной администрации, либо свидетельство о получении участка в наследство, договор об обмене, дарении и т.п.

Такой документ подается вместе с заявлением, оформленным по существующему образцу, и квитанцией, которая свидетельствует об оплате государственной пошлины. Затем нужно зарегистрировать недострой, и самая большая сложность заключается в подтверждении факта начала строительства.

Многих людей данная процедура отпугивает, она кажется слишком сложной. На самом деле, достаточно просто подготовить документы и составить заявление.

Сроки оформления

На сегодняшний день регистрация законного права на недострой осуществляется достаточно быстро. Максимальный срок составляет 10 рабочих дней, но практика показывает, что процедура регистрации в Росреестре длится не более недели.

Если вы подали документы в многофункциональный центр, то процесс может затянуться на несколько дней. Тем не менее, центры работают достаточно быстро. Они передают заявку в Росреестр в течение суток.

Регистрация объекта, строительство которого не завершено, может проводиться на любом этапе. Достаточно, чтобы был заложен фундамент. Главное – собрать нужные документы. Совсем скоро регистрация будет производиться по более упрощенной схеме. Каждый гражданин сможет зарегистрировать недострой и продолжить строительство, когда появятся средства.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ahrfn.com/izhs/kak-oformit-nezavershennoe-stroitelstvo.html

Что такое незавершенка и что с ней можно сделать

Нужно ли регистрировать недострой

  На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект. А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью.

Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки.

Если недострой вам уже не нужен, его можно продать по обычному договору купли-продажи, зарегистрировав сделку официально в Росреестре.

Что такое незавершёнка

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение.

При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.

), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

То есть главная отличительная черта ОНС – это наличие фундамента на земельном участке.

Если есть фундамент (заложенный, а не оставшийся от старых домов или сараев), значит, здесь будет возведена капитальная постройка, которая в обязательном порядке должна регистрироваться, а значит, облагаться налогами.Читать также:
где и как получить разрешение на строительство дома

Право собственности на незавершённое строительство

В России недвижимость учтена в двух базах:

  • в госкадастре;
  • в госреестре.

В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.

Важно
Земельный участок, на котором строится объект, должен быть сам учтён в ГКН, то есть, он должен иметь кадастровый номер и определённые границы.

Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН. Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.

Регистрация незавершённого строительства

  По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление. Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.

Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать услугу «постановка на учёт в ГКН», заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.

Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.

Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую «регистрация прав на недвижимое имущество».

Важно
Если участок не выделен под ИЖС, потребуется и разрешение на строительство.

Продажа незавершённого строительства

  Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре. На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП.

Продажа произойдёт на основании договора купли-продажи недвижимости, составленного по общим правилам. Если недострой продаётся вместе с участком, то можно составить один договор: купли-продажи участка и ОНС. Образец договора (с актом) смотрите здесь.

Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей. Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.

Передача незавершённого строительства

Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи. В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.

В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.

Почему незавершёнку не торопятся регистрировать

  Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам. Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.

Однако в некоторых случаях ставить на учёт ОНС нужно. Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведётся строительство, а поэтому его уже не изымут.

На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной.

К сведению
Минфин планирует провести через Думу такой закон, чтобы владельцы земельных участков платили налоги за дома и незавершённое строительство, расположенные на этих участках, даже если по документам они ничьи.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/nezavershennoe-stroitelstvo.html

Регистрация и продажа «недостроя»

Нужно ли регистрировать недострой
Что изменилось при уведомительном порядке строительства

На земельном участке начато строительство жилого дома, но по ряду причин работы остановились, и теперь собственник склоняется к мысли продать землю с недостроенным объектом.

Готовится выставить такую недвижимость на продажу, только вот пока не понимает, как это сделать правильно, чтобы соблюсти все требования закона.

Слышал, что теперь нужно подавать уведомления о строительстве, но ведь он не собирается строить и сомневается, что ему нужно идти по этому пути.

Как в связи с введением порядка уведомления о строительстве следует узаконивать объекты незавершённого строительства? Можно ли не регистрировать недостроенный дом и продать участок с ним? Нужно ли оформлять его, если планирует в будущем когда-нибудь возобновить строительство? Что изменилось в процедуре, в пакете документов для регистрации и так далее. С этими вопросами мы обратились к нашим экспертам.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»:

– Во всех перечисленных ситуациях зарегистрировать недостроенный дом возможно. Как следует из статей 130–131 Гражданского кодекса РФ, объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам, поэтому они подлежат государственной регистрации.

Регистрация такого объекта будет производиться на основании разрешения на его строительство (уведомления о строительстве) и правоустанавливающей документации на земельный участок, на котором он расположен. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр.

Если же разрешение на строительство дома отсутствует (или уведомление о строительстве по новым правилам не подавалось), то зарегистрировать объект не получится. Более того, он может быть признан самостроем и принудительно снесён за счёт владельца. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.

Евгения Жданова, учредитель компании «Жданов Групп»:

– Для регистрации недостроенного многоквартирного дома на руках должен быть договор о проведении строительных работ, акт рабочей комиссии, где фигурируют и заказчик, и исполнитель.

Необходимо также провести инвентаризацию недостроенного объекта и зарегистрировать его в Росреестре, – только после этого объект можно будет продать, обменять и так далее.

Однако необходимо помнить, что «недострой» не может долго стоять и будет не лишним выполнить проект по консервации объекта, а также по обеспечению его безопасности (речь идёт о погодных условиях и человеческом факторе), а именно – необходимо установить ограждение, нанять охрану и прочее.

К вопросу о завершении строительства «в ближайшее время»: разрешение на строительство выдают, как правило, на полтора года. Если застройщик намерен продать участок с недостроенным многоквартирным домом, он должен знать, что не сможет этого сделать без согласия всех жильцов или участников долевого строительства.

Алексей Гавришев адвокат, управляющий партнёр AVG Legal:

– Не все застройщики знают, что отсутствие строительства на отведённом для этих целей земельном участке является нарушением целевого использования земли и по законодательству может грозить проблемами даже по заявлению третьих лиц (соседей), вплоть до изъятия земли.

Соответственно, если сроки последующего строительства неизвестны или слишком большие, то лучше, чтобы объект был зарегистрирован и не был признан самовольным по формальному признаку. Конечно, необходимо, чтобы уведомительный порядок и строительные нормы были изначально соблюдены.

Поэтому по инициативе застройщика кадастровый инженер изготавливает технический план объекта незавершённого строительства, и на основании этого плана объект ставится на государственный кадастровый учёт, после чего производится регистрация права собственности на объект незавершённого строительства.

При этом объект незавершённого строительства стоит регистрировать только, если он не служит предметом действующего договора подряда, а сам процесс законсервирован, временно или вовсе прекращён.

В то же время необходимо уточнить, что к объектам незавершённого строительства могут быть отнесены только капитальные строения и сооружения, прочно связанные с землёй.

С учётом законодательных изменений 2019 года ОКСы по своему определению сильно приблизились к понятию недвижимости, так как законодатель исключил из понятия ОКС замещение, покрытие и другие неотделимые улучшения (скважины, инженерные сети, заборы и т. п.).

К объекту капитального строительства теперь могут быть отнесены здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено. При этом, согласно разъяснениям судов, минимальной стадией незавершённости может быть создание фундамента.

Станислав Малинкин, «Европейская юридическая служба»:

– В связи с введением нового порядка получения разрешения на строительство, а именно согласно ст. 51.

1 Градостроительного кодекса РФ, в настоящее время для строительства объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома необходимо и достаточно направить в уполномоченный орган (например, департамент архитектуры и градостроительства) уведомление о начале строительства и впоследствии уведомление об окончании строительства.

Согласование уполномоченным органом таких уведомлений является основанием для начала строительства и регистрации права в Росреестре соответственно. Те, кто начал строительство до 4 августа 2018 года, то есть до срока действия нового порядка, также могли до 1 марта 2018 года направлять в уполномоченный орган уведомление о нём.

Если застройщик не намерен достраивать в ближайшее время объект, как и в ситуации, когда он не знает о точной дате завершения объекта, у него есть возможность оформить право на объект незавершённого строительства в будущем. В соответствии с положениями ст.

1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершённого строительства – это объекты, строительство которых не завершено, и они отнесены к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Государственная регистрация права на такой объект будет осуществляться на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, документа, разрешающего строительство (в случае непредставления такого документа заявителем он испрашивается регистрирующим органом в рамках межведомственного взаимодействия), и технического плана, содержащего описание объекта.

Если же застройщик намерен достроить объект, то, как указано выше, по окончании возведения объекта необходимо направить уведомление о завершении строительства. После его согласования обратиться в Росреестр за регистрацией права с документами на участок, разрешением на строительство и техническим планом.

Что же касается возможности продать участок с недостроенным домом, то закон не содержит запрета на такую сделку, но следует иметь в виду, что формально вы будете продавать земельный участок со всеми надворными постройками и сооружениями. Юридически ваши права на строение не оформлены, поэтому и указывать их в договоре как оформленные строения вы не можете.

– Как в связи с введением порядка уведомления о строительстве следует узаконивать объекты незавершённого строительства?

Екатерина Кокарева, начальник отдела координации и анализа деятельности в учётно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Свердловской области:

– В соответствии с изменениями, внесёнными федеральным законом № 340-ФЗ, государственный кадастровый учёт созданных объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов и государственная регистрация прав на них должны осуществляться одновременно на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство.

Заявление указанными органами подаётся в электронном виде, к нему должно прилагаться следующее: уведомление об окончании строительства или реконструкции индивидуального жилого или садового дома, технический план, представленный вместе с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома в органы государственной власти, местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство.

– Что изменилось в процедуре, в пакете документов для регистрации и т. д.?

– Согласно части 9 статьи 24 федерального закона № 218-ФЗ, сведения об объекте незавершённого строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ, разрешения на строительство и проектной документации объекта недвижимости.

Если в отношении объекта ИЖС или садового дома было направлено уведомление о планируемых строительстве, реконструкции, то такое строительство, реконструкция считаются согласованными уполномоченными органами (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса).

Если строительство не было завершено, то технический план подготавливается так же, как и для направления уведомления об окончании строительства (на основании указанных в части 11.

1 статьи 24 федерального закона № 218-ФЗ уведомлений и проектной документации или декларации при отсутствии проектной документации), но с указанием вида объекта недвижимости – «объект незавершённого строительства».

В качестве резюме

1. Согласно законодательству, «недострой» является объектом недвижимости и может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

2. Регистрация в ЕГРН осуществляется в общем порядке, через подачу уведомления в органы власти, местного самоуправления.

3. Продать земельный участок с объектом незавершённого строительства, незарегистрированным в ЕГРН, можно, и для этого не нужно указывать его в договоре.

Подготовила Светлана СОЛОВЬЁВА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/592e8dbad7d0a6f53d9a302a/registraciia-i-prodaja-nedostroia-5c7df9a73833fd00b2b6a78a

Как оформить недостроенный загородный дом? | Правоведус

Нужно ли регистрировать недострой

Как известно, возведение загородного дома – дело, требующее немалых вложений средств и сил, в период кризиса большая часть недостроенной загородной недвижимости либо стоит «мертвым» капиталом, либо выставляется собственниками на продажу.

Вместе с тем, сегодня на рынке загородной недвижимости довольно часто встречаются случаи мошенничества с продажей земельных участков, домов и дач, когда продавцы пытаются любыми путями реализовать свою недвижимое имущество, избавив себя от оплаты налогов и других обязательных ежегодных взносов.

В нижеприведенной статье мы постараемся осветить основные схемы мошенничества в области продажи загородного имущества и как можно уберечься от опасных сделок.

Состояние объекта индивидуального жилищного строительства

С 2004 года российское законодательство предусматривало возможность государственной регистрации не только готовой недвижимости, но также и объектов незавершенного строительства, причем независимо от стадии «замороженного» строительства. Главным условием для регистрации является – наличие капитального бетонного или кирпичного фундамента.

Важно! Объект незавершенного строительства не получится узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Документы для регистрации объекта незавершенного строительства

Для государственной регистрации объекта недостроенной загородной недвижимости владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на возведение на этом участке объекта ИЖС.

В случае не предоставления данных документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостроем», подлежащим сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт на участок, в котором указаны его границы.

Правоустанавливающими документами на земельный участок могут являться свидетельство о собственности (с 15 июля 2016 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор бессрочного пользования земельным наделом.

В случае, если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, законное оформление недостроенного дома провести не получится даже через суд.

Кроме того, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и произвести снос возведенного на арендованном участке объекта строительства. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке объекта незавершенного строительства, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.

Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС

Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства.

Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования.

То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:

  • для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
  • ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
  • СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.

Важно! Капитальное строительство объектов жилой недвижимости на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества и с/х производства, не допускается.

Многие владельцы загородной недвижимости имеют ошибочное мнение об оформлении права собственности, считая, что в первую очередь необходимо возвести на участке жилой дом, а уже позже узаконить этот объект на основании закона о дачной амнистии.

Примечательно, что упрощенная схема работает без предварительного согласования проведения работ с органами местной администрации, однако такой порядок оформления возможен не со всеми объектами строительства.

Соответственно, если необходимо зарегистрировать «коробку» загородного или садового дома, скорее всего, потребуется разрешение на строительство, получить которое можно на основании свидетельства о праве собственности на землю (или договора аренды), кадастрового паспорта и градостроительного плана земельного надела (с августа 2018 г. при начале строительства получать разрешение на строительство не обязательно при строительстве объектов ИЖС).

В случае получения отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по дачной амнистии, владелец может добиться разрешения через суд, предоставив доказательства о том, что объект возведен с соблюдением всех норм строительства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае правильного оформления всех документов на земельный участок и недостроенный дом, необходимо заказать технический паспорт на объект незавершенного строительства, поставить «недострой» на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Едином реестре. 

Стоит отметить, что сегодня большинство россиян, владельцев загородной недвижимости, в том числе недостроенных объектов, не торопятся делать регистрацию строительства на земельном участке, тем более, что объекты незавершенного строительства сегодня также облагаются налогом на недвижимость по кадастру. Пример. В Москве и Московской области ставка для объектов незавершенного строительства составляет 0,3%. Так, к примеру, налог за земельный участок площадью в 10 соток в Одинцовском районе стоимостью по кадастру 6,8 млн рублей собственнику придется заплатить налог в государственную казну в размере 20,4 тысяч рублей в год, соответственно, если на участке возводится жилой объект, зарегистрированный в Едином реестре, сумма налога возрастает в процентном соотношении относительно кадастровой оценки объекта строительства.

Важно! Если в течение 10 лет после приобретения земельного участка категории ИЖС владелец не зарегистрировал на нем объект жилой недвижимости, земельный налог начисляется в двойном размере, то есть 0,6%.

В случае отсутствия свидетельства о государственной собственности на объект незавершенного строительства, он будет являться лишь набором материалов, который не может быть использован как предмет залога, продажи, передачи в дар или наследования. Право на совершение таких сделок на законных основаниях появляется только с момента государственной регистрации.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/land/kak-oformit-nedostroennyiy-zagorodnyiy-dom/

Правила постановки на кадастровый учет и регистрации в собственность недостроенных домов

Нужно ли регистрировать недострой

Оформление зданий и домов по новым правилам происходит на основании технического плана, который формирует кадастровый инженер.

Когда строительство по каким-либо причинам «замораживается» и владельцев недостроенных объектов интересует можно ли всё-таки получить права собственности на такое строение, то первый человек кто может помочь — это кадастровый инженер. Упрощает ситуацию тот факт, что «незавершенки» в законодательстве РФ ставят в один ряд с достроенными домами, и они считаются недвижимым имуществом.

Чтобы оформить незавершённый объект понадобится документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства.

У владельца должны быть права собственности на земельный участок, а также обязательно разрешение на строительство.

Если владельцы захотят достраивать объект, а разрешения на строительство у них нет (или вышел срок из-за чего разрешение стало неактуальным), тогда придётся внести некоторые изменения в инвентаризационное дело.

Постановка на учет объекта — обязательная процедура, в ее проведении заинтересован прежде всего собственник. Если стоит провести, чтобы иметь возможность совершать с собственностью правовые манипуляции в дальнейшем.

Регистрации, согласно закону, подлежат земельные участки, завершенные и незавершенные строительства, их части. Если по классификатору заявленный объект нельзя посчитать недвижимостью, человеку откажут в процедуре постановки на учет.

Есть несколько специфических моментов, касающихся недвижимости, каким-то образом связанной с объектами природного или культурного наследия.

Чтобы ее поставить на учет, придется получить дополнительные разрешения, заново проверить на обременения, а иногда решить вопрос удается только по решению суда.

В ближайшее время административные наказания за недострой и за неиспользование земельных участков по назначению могут быть отменены.

# Межевание

Процедура оформления недостроенного дома выглядит следующим образом: в первую очередь получают разрешение на строительство на объект незавершенного строительства.

К пакету документов прикрепляют свидетельство на землю, паспортные данные собственника — больше от него ничего не требуется.

Остальную работу проводят кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр, которые проведут обмеры здания, включают в себя: выполнение эскизов, нанесение фактических размеров на зарисовки, обработка чертежей, оформление работы в компьютере и сдача документов заказчику. Затем составят технический план, который отнесут в кадастровую палату для корректировки информации о недвижимом имуществе. И в завершении подадут готовый пакет документов на оформление.

По окончанию работ, владелец дома получает на руки Акт ввода объекта в эксплуатацию — это и есть тот документ, который и нужен для того, чтобы зарегистрировать жилой дом.

Сроки регистрации права собственности

Владельцев домов ждет приятная новость — с 2018 года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней.

Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования.

Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.

Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.

Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.

  • недострой
  • регистрация незаконченного строительства

Источник: https://gkai.ru/news/oformlenie-i-registraciia-nedostroennyh-domov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.