Обзор рынка земли московской области 2020

Аналитики назвали стоимость земельных участков в Подмосковье :: Жилье :: РБК Недвижимость

Обзор рынка земли московской области 2020

1Осташковское435 2166 952 7081,1%2Новорижское270 6313 598 5242,8%3Минское268 9313 519 7461,7%4Можайское268 0423 496 4821,4%5Пятницкое254 8253 483 6731,2%6Ярославское257 6313 242 7963,0%7Рогачевское249 6483 168 786-0,2%8Дмитровское246 9343 134 2643,8%9Волоколамское270 1493 086 4922,8%10Варшавское233 5802 914 5281,3%11Ленинградское224 6932 904 656-0,7%12Симферопольское230 6282 886 4933,6%13Щелковское225 0372 774 347-1,0%14Каширское223 4172 748 2101,4%15Новокаширское216 2262 714 897-1,1%16Киевское213 4762 553 7082,4%17Фряновское201 8582 354 902-1,9%18Носовихинское197 8362 157 2462,5%19Горьковское194 3252 143 107-2,3%20Новорязанское191 4571 794 6621,8%21Егорьевское1908391653895-2,6%Среднее24120930135301,0%

Таблица: «Инком-Недвижимость»

Во втором квартале 2019 года на первичной «загородке» в Московской области было продано 3,8 тыс. объектов (пять лет назад за аналогичный период времени удалось реализовать 4,9 тыс. лотов, то есть на 22% больше).

Абсолютное большинство купленных в текущем году объектов — 76% — представляют собой УБП, 14% — это квартиры в малоэтажках, 6% — коттеджи и 4% — таунхаусы и дуплексы. В 2014-м разбивка была следующей: 58% — УБП, 25% — МЖД, 9% — коттеджи и 8% — блокированные дома, подсчитали в «Инкоме».

Прагматичность покупателей

Требования покупателей «загородки» за последние годы серьезно не изменились, однако клиенты стали более прагматично подходить к выбору дома, стараясь тем самым минимизировать свои затраты, считают эксперты.

«Сегодня покупатели более информированны и тяготеют к жилью в высокой степени готовности и в организованных поселках.

Спрос смещается в сторону домовладений с определенным набором инфраструктуры внутренней или хотя бы в шаговой доступности, с подключенными инженерными сетями, даже если речь идет о дачном сегменте», — говорит заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина.

Покупатели чаще ищут коттедж или таунхаус площадью 100–120 кв. м, в высокой степени готовности, со всеми коммуникациями, на расстоянии не дальше 30 км от Москвы, желательно по цене 6–8 млн руб., описывает сегодняшние предпочтения покупателей Дмитрий Таганов.

По его словам, такие объекты в большинстве случаев приобретаются для постоянного проживания.

Для летнего отдыха покупатели предпочитают выбирать дачи на вторичном рынке — с более скромным набором коммуникаций, возможно, на большем отдалении от МКАД (вплоть до 80 км) и стоимостью до 1,5 млн руб.

Современные поселки с УБП представляют собой «Шанхай» из разномастных строений в разной степени строительной готовности, брошенных фундаментов и неприглядных пустырей между ними, уточняет Магилина. «Подавляющее большинство покупателей УБП даже отдаленно не представляет, каково это — строить дом.

У каждого из этих людей есть представление об объеме инвестиций и о сроке, который уйдет на строительство дома мечты. И все они ошибаются, причем большинство из них — раза в три и больше. Поэтому сегодня все чаще покупатели выбирают готовые объекты, чтобы избежать проблем», — убеждена Магилина.

На первичном рынке элитных поселков в Подмосковье в последние несколько лет также отмечается низкая девелоперская активность: новых проектов практически не выходит, предложение пополняется единичными лотами.

В первом полугодии 2019 года на рынок не вышло ни одного высокобюджетного поселка, рассказали в компании Blackwood. Сегодня в Подмосковье в продаже находится 740 лотов в 35 поселках, что на 20% меньше аналогичного показателя первого полугодия 2018 года.

Так же как и на массовом рынке, основная часть предложения приходится на УБП — 47%.

Большинство новых дорогих домов продается на Новорижском шоссе — 50%, 38% лотов расположено на Рублево-Успенском шоссе, остальные направления занимают несущественную долю предложения.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5d3eae9b9a79476d923b47f7

«Река, озеро, красивый лес»: спрос на загородную недвижимость в пандемию вырос на 30-50%

Обзор рынка земли московской области 2020

Весенний всплеск спроса на загородную недвижимость не был единичным. «С января по октябрь спрос на приобретение загородной недвижимости в Московской области увеличился на 98%.

В октябре в годовом выражении были зафиксированы еще более высокие темпы роста — 107% в Московском регионе и 48% по России», — рассказывает Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости». Риелторы заявляют более скромные цифры.

«В среднем за 10 месяцев этого года спрос на вторичном рынке был выше на 30%, чем за тот же период 2019 года», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Агентство элитной недвижимости Vesco Realty отмечает, что количество обращений в бюджете до 40 млн рублей выросло на 48% за январь-октябрь (в бюджете свыше 40 млн изменений не произошло).

Первый всплеск спроса на жилье за городом случился в марте.

По словам Ольги Магилиной, заместителя генерального директора fee-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», покупателей на рынок привели два события — колебания курсов валют, последовавшие за падением цены нефти, и новость о скором введении налога на вклады физлиц свыше 1 млн рублей.

В апреле ажиотаж продолжился уже из-за изоляции, но в середине месяца все пошло на спад — покупатели «замерли» в ожидании дальнейших событий. Май-июль были умеренными, а с июля, по словам Магилиной, начался «сильный рост, достигший апогея в сентябре-октябре».

Большинство людей за городом ищут готовые к проживанию коттеджи на одну семью. «Наиболее востребованное «среднее» — это дом 120-150 м, участок 10-12 соток, все новое, ухоженное, никаких старомодных ремонтов. Минимальное количество дополнительных вложений, в идеале — «заезжай и живи».

Обязательно хороший подъезд, все сети (электричество, хорошо если газ, септик, скважина). Очень желательны какие-то природные особенности (река, озеро, красивый лес)», — рассказывает Яхонтов.

По его словам, людям также важно наличие интернета, возможность быстро доехать скорой помощи и чтобы дом входил в зону доставки продовольственных товаров.

По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев цены прибавили в среднем 8%. «Если год назад типичный коттедж в Подмосковье стоил 11,9 млн рублей, то сейчас ровно на 1 млн больше — 12,9 млн рублей», — говорит Алексей Попов, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.

По словам Алексеева из «Авито Недвижимости», в третьем квартале средняя цена загородных объектов недвижимости в Подмосковье выросла на 18% к аналогичному периоду прошлого года: наиболее впечатляющие темпы роста — 39% — продемонстрировали цены на загородные коттеджи.

 

Риелторы приводят немного другие данные по ценам. «Максимум — на 5% с января в рублях. Важно помнить, что есть цена предложения и цена сделки.

Цена предложения сильно выросла к лету, но цена сделки была примерно на прошлогоднем уровне», — утверждает Яхонтов. Все опрошенные участники рынка подтверждают, что стоимость сотки земли снизилась.

Попов отмечает падение на 10% год к году: сейчас средняя цена сотки в Подмосковье до 120 км от МКАД — 369 000 рублей, год назад — 410 000 рублей.

На фоне ажиотажа застройщики ИЖС, как и девелоперы многоэтажных домов, вышли в плюс. Например, компания «KASKAD Недвижимость», один из девелоперов в Подмосковье, за 10 месяцев «в деньгах» заключила на 37% сделок больше, чем за аналогичный период в 2019 году.

«Первое полугодие продемонстрировало некоторый спад по отношению к 2019 году (-12% за период). Но уже третий квартал с лихвой компенсировал эту просадку, показав продажи «в деньгах» выше на 119%, чем за аналогичный период 2019 года. А в сентябре год к году рост этого показателя составил целых 223%», — говорит Магилина.

По словам Яхонтова, выручка продавцов загородной недвижимости в Московском регионе за год выросла в несколько раз.

В последние годы рынок загородной недвижимости стагнировал, проектов выходило немного, нового витка спроса никто не ожидал.

По словам Попова, сейчас почти невозможно найти вариант быстрого переезда из городской квартиры в загородный дом, где будут доступны привычные городские атрибуты — стабильно работающее электричество, газ, вода, дорога с твердым покрытием «до калитки». «Таких объектов немного, а те, что есть, стоят дорого, — говорит эксперт.

— Переехать из типовой столичной квартиры можно лишь в Среднее Подмосковье, в зону от 20 до 60 км от МКАД, причем без учета затрат на обустройство, которые для загородной жизни гораздо выше, чем для квартиры». «Новых идей нет, масса предложения — устаревшие дома.

Это обусловлено тем, что загородная недвижимость — объект не первой необходимости, и самое активное развитие этого сегмента приходится на время, когда у населения есть свободные средства. А последний такой период — это, по сути, «тучные двухтысячные» и в меньшей степени годы до 2014-2015», — рассуждает Яхонтов. 

Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках»

По данным «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке первичного жилья предложение уменьшилось на 15% в период с января по октябрь к аналогичному периоду прошлого года, на вторичном — на 47%.

По словам Яхонтова, с января по октябрь обращений «продать загородную недвижимость» в Подмосковье поступило на 24% меньше, чем за тот же период 2019 года.

Многие собственники сняли лоты с продаж и использовали загородные дома для собственного проживания в пандемию. 

«С января по октябрь на рынок практически не выходило новых проектов. Девелоперы оказались совершенно не готовы к событиям этого года и взрывному росту спроса», — отмечает Магилина.

«Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках».

«Кроме того, штрафы за срыв сроков по договорам долевого участия были отменены до конца года, что предоставило девелоперам определенную свободу в принятии решений», — считает Алексеев.

Однако привлекательность рынка не осталась незамеченной инвесторами и потенциально «новыми девелоперами».

По словам Аверьянова, Vesco Consulting получил «шквал заявок» на разработку концепций коттеджных поселков в Подмосковье за последние несколько месяцев.

«Запросы на консалтинг поступали как от застройщиков, реализующих загородные поселки ранее, так и от специализирующихся на квартирном жилье, в том числе за пределами Московского региона», — подтверждает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.

В марте Минстрой представил программу развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), согласно которой из федерального бюджета  на 2020-2024 годы должно быть выделено 137,7 млрд рублей.

Деньги должны пойти на расширение площади земельных участков, строительство инфраструктуры, привлечение застройщиков, готовых строить частные дома по проектам комплексного освоения территорий с применением эскроу-счетов и проектного финансирования, а также создание доступного продукта по ипотеке на ИЖС. 

«Вывести загородный рынок на другой уровень сможет только государственное вмешательство, а именно работающее проектное финансирование, регулирование и гарантии по законопроектам, доступная ипотека на готовое жилье и развитие программ ипотечного финансирования строительства домов», — одобряет программу Аверьянов.

«Оно [загородное жилье] должно стать конкурентным городскому по таким параметрам, как инфраструктура и качество. В соответствии с госпрограммой эти задачи поможет решить индустриализация ИЖС и привлечение крупных застройщиков для комплексного освоения территорий.

Но на раскручивание этого маховика понадобится несколько лет», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».

Другие участники рынка считают, что реформы могут сделать только хуже. «Перевод ИЖС на эскроу — это утопия. На сегодняшний день никто не мешает продавать инвестконтракты, подряды и т. п.», — говорит Яхонтов.

По словам Таганова, переход на систему эскроу сильно затруднил работу рынка таунхаусов и малоэтажных домов — «из-за законодательных нововведений в 2019 году с лета прошлого года с проектами таунхаусов [девелоперы] просто не выходят». То же самое может случится и с застройщикам ИЖС, считает он.

«В настоящий момент переход ИЖС на счета эскроу скорее усложняет рост темпов строительства. Однако со временем в комплексе с другими запланированными мерами данный шаг должен способствовать достижению поставленной цели», — убежден Алексеев.

Даже если госбанки профинансируют ускоренное строительство, не выдержат сети и инфраструктура, заявляет Яхонтов. «Обеспечить сети в таком количестве и за такой короткий срок нереально, — говорит он.

— Я не вижу тенденции к переселению граждан в загородное жилье на ПМЖ. Для этого нужно развивать инфраструктуру на местах, а этого нигде, кроме Новой Москвы, не происходит.

Дороги, больницы, школы — уровень почти везде довольно низкий».

Источник: https://www.forbes.ru/biznes/413713-reka-ozero-krasivyy-les-spros-na-zagorodnuyu-nedvizhimost-v-pandemiyu-vyros-na-30-50

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.