Обзор земельного рынка московской области 2020

Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы

Обзор земельного рынка московской области 2020

Рынок земельных активов Москвы подвергся влиянию короновирусного кризиса минимально: это обусловлено общей парадигмой его развития, ведь этот рынок отличается высокой инертностью, сделок на нем совершается не так много.

Существенно больше на него повлияли изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве и вступившие в силу 1 июля 2019 года. Переход на эскроу-счета повлек за собой остановку сделок M&A, поскольку все крупные игроки либо сформировали свои земельные банки до 1 июля 2019 г.

на несколько лет вперед, до вступления в силу поправок, либо, как мелкие участники, просто приостановили экспансию. С тех пор серьезных колебаний на рынке земли не происходило.

Глобально оценивая состояние рынка, можно констатировать, что он стал рынком профессиональных участников: среди игроков девелоперского рынка практически не осталось случайных владельцев земли.

В немалой степени этому способствовали московские власти, которые ввели практику оформления договоров аренды на срок проектирования и строительства, ограничивая возможное время освоения площадки 3-5 годами.

Девелоперов, как существующих, так и потенциальных, интересуют участки преимущественно под жилищное строительство.

Спрос на землю под реализацию проектов апартаментов незначителен – апартаменты сильно отстают в темпах продаж от жилья, и их себестоимость не так сильно отличается от многоквартирной застройки, как отличается цена и темп продаж эти двух форматов. Поэтому застройщики готовы работать в сегменте апартаментов только в уникальных локациях.

Средняя стоимость земельного участка под строительство объектов жилого назначения в Москве составляет 250-350 млн рублей/га, но конечная цена зависит от места и степени девелоперской готовности земельного актива.

Например, очень сильно влияет на цену необходимость разработки градостроительной документации, наличие или отсутствие сетей и подъездов к земельному участку.

В итоге, цена земли с учетом перечисленных факторов может колебаться от 70 млн до 1,5 млрд рублей за 1 га.

Если обобщить происходящее на рынке земли в Москве, то надо отметить, что самым большим вниманием со стороны покупателей пользуются участки под жилищную застройку. Это самый ценный актив, особенно, если инвестор может получить ЗУ вместе с ГПЗУ или хотя бы ППТ.

Следом по уровню ликвидности идут промышленные территории с потенциалом опять же жилищного девелопмента либо развития многофункциональных проектов.

Поскольку, как правило, это крупные активы, то инвесторы готовы рассматривать их и без граддокументации, только с урегулированными имущественным правами.

На фоне пандемии стал развиваться рынок земли под склады: как self storage формата, так и мультифункциональных внутригородских моно- или поли- функциональных складов, fulfillment склады – это обусловлено развитием dark stores и сервисов быстрой доставки.

Если говорить о площади, то участки до 0,3 га освоить в рамках ленддевелопмента почти невозможно – очень маленькая площадь ЗУ сильно ограничивает варианты best use. Площадь участка от 0,3 до 3 га – это самый востребованный размер. Более крупные земельные активы также сложны в продаже: рынок игроков, способных их купить и освоить, ограничивается десятком компаний-девелоперов.

Рассматривая себестоимость девелопмента, можно оценочно сказать, что земля в структуре затрат формирует 10-25%, в зависимости от степени проработки документации и инженерной подготовки ЗУ. 60-70% приходится на СМР, еще около 7-10% внесут сети.

После введения требований по переходу на эскроу-счета еще до 10% расходов – это обслуживание банковского долга, который номинально стоит от 5 до 12%, а в реальности его стоимость будет формироваться как производная темпа продаж и возможности заместить банковское финансирование деньгами конечных покупателей.

Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению.

Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет.

Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки.

В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах.

Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.

Поэтому в ближайшей перспективе мы увидим увеличение числа стратегических альянсов банков, госкомпаний и госкорпораций с крупными девелоперами.

Такие альянсы уже повсеместная практика. Несмотря на падение доходности жилищного девелопмента, лендлорды стремятся реализовывать проекты именно в этой сфере, поскольку жилье обеспечивает наилучший возврат на инвестиции. Однако самостоятельно они не имеют для этого достаточных компетенций.

А застройщики заинтересованы в стабильном и относительно недорогом финансировании своих проектов. На пересечении этих интересов и будут возникать финансово-строительные альянсы.

Первые примеры уже есть: в прошлом году соглашения о стратегическом сотрудничестве заключили ВТБ и MR Group, а также Сбербанк и Setl Group.

Еще одной точкой пересечения интересов банков и девелоперов в ближайшее время станут залоговые земельные участки. В 2021 году мы ожидаем выхода на рынок значительного количества подобных активов. И в этом сегменте сотрудничество банков и девелоперов тоже окажется выгодным для обеих сторон.

Первые смогут с максимальной выгодой для себя реализовать непрофильные активы, вторые получат дефицитные земельные участки под новые проекты. И РАД, как универсальная площадка по продаже залогового имущества, по-видимому, выступит одним из основных провайдеров данных процессов: в 2020 г.

Российским Аукционным Домом продано более 150 земельных участков в Москве и Московской области.

В заключение надо два слова сказать о рынке земельных участков в Московской области. Рынок таких земельных активов Подмосковья очень разнороден: цены варьируются от 1 тыс. рублей / га до 50 млн рублей / га. Цена участка зависит от его категории и подготовленности. Так, земли сельхозназначения предлагаются по 500-15 тыс. рублей за сотку, промышленного назначения – по 10-200 тыс.

рублей за сотку в greenfield и по 150-350 тыс. рублей за сотку в индустриальных парках. Участки для дачного строительства продаются по 30-70 тыс. рублей за сотку, но в элитных локациях, например, вдоль Рублевского шоссе, их цена на порядок выше – по 700-1500 тыс. рублей за сотку. Например, в некоторых поселках в Раздорах или Барвихе земля под жилые дома будет стоить 30-50 тыс. долл.

/сотка.

Говоря о земельном рынке Московской области, можно уверенно констатировать, что спрос на земельные участки там ограничен 30-километровой зоной, прилегающей к Москве, и сфокусирован на площадях, пригодных либо под ИЖС (20%), либо под коттеджную застройку (80%).

Спрос на участки под офисную или торговую недвижимость минимален – формат торговых центров максимально подвергся переоценке под влиянием короновируса, несмотря на весь их потенциал капитализации, осталось мало желающих их строить.

Офисы же за городом нужны только на МКАД, либо локально в городах-сателлитах, под местный спрос.

Но в отличие от Москвы, где рынок поделен между профессиональными игроками-девелоперами, спрос на землю в Московской области сформирован конечными пользователями, среди которых системных игроков очень мало: буквально по пальцам одной руки можно пересчитать компании, реализовавшие более двух проектов лендевелопмента в МО.

Тем самым, если рынок Москвы демонстрирует высокий уровень зрелости и консолидации, областной рынок только формируется: в последние 10 лет на нем практически отсутствовали профессиональные девелоперы, ввиду низкого спроса этот рынок не был интересен игрокам, сформировавшим высокий уровень компетенций в девелопменте. И если в Москве качественные характеристики продукта – квартир и апартаментов – таковы, что могут составить достойную конкуренцию лучшим мировым аналогам, в Московской области практически не было проектов, сбалансированных относительно требований спроса и продуктового предложения. Однако вследствие пандемии на рынок загородных активов вернулся спрос, а за ним – интерес девелоперов. И хочется думать, что загородный сегмент повторит судьбу московского рынка – то есть также станет ареной для профессиональных игроков, которые способны обеспечить развитие земельных массивов наиболее адекватным образом, с учетом требований платежеспособного спроса и потенциала конкретного земельного актива. И как всякий рынок, не достигший зрелости, рынок земли Подмосковья – это Эльдорадо для тех, кто готов заглянуть в будущее. В среднесрочной перспективе там есть возможность апсайдов, которые уже невозможны в Москве.

Источник: https://www.irn.ru/articles/41125.html

Земля в Подмосковье могла бы стать более интересной для инвесторов

Обзор земельного рынка московской области 2020

Из примерно 1,5 млн га сельскохозяйственного назначения на территории Московской области около 300 000 га подготовлены к продаже (данные Группы МЕТА) /Максим Стулов / Ведомости

Предложение участков в Московской области значительно превышает спрос, говорит Валерий Смольков, руководитель отдела продаж «Объединенной группы риэлторский компаний» (АН «ОГРК»). С кризиса 2008 г.

ситуация на рынке земли грустная: существует только точечный спрос.

 И бизнес-активность год от года скорее уменьшается, чем увеличивается, добавляет Дмитрий Лебедев, председатель совета директоров Basis Investment Company.

Выбор на первый взгляд большой для разных проектов: складов или производств, магазинов или офисов, под строительство жилья, наконец, добавляет Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.

Но, по оценке Ильи Терентьева, гендиректора УК «Русская сотка», в основном это участки сельскохозяйственного назначения (иногда уже с утвержденными ПЗЗ, тогда земля может использоваться для индивидуального жилищного строительства) – собственники держат землю в этом статусе в связи со сравнительно невысокими налогами (0,3% от кадастровой стоимости, если сельхозземли используются по назначению, 1,5% – если не по назначению), отсутствием инвестиций или предложений по развитию. По данным компании, в 30-километровой зоне от МКАД чаще встречаются переведенные в другой статус участки, например земли поселений или земли для размещения промышленных объектов, поэтому более-менее активный рынок сосредоточен в этой зоне.

В настоящее время не существует ресурса или единой площадки с данными, которые бы позволяли объективно оценить общий объем рынка земли в Московской области, а значительная часть информации в принципе не является публичной, говорит Лебедев. По оценке Максима Лещева, управляющего партнера Группы МЕТА, из примерно 1,5 млн га сельскохозяйственного назначения на территории Московской области около 300 000 га подготовлены к продаже.

Препятствует сделкам, по его словам, то, что часто эти земли находятся в залоге у банков и есть проблемы с кредиторами. Например, в залог участок банк брал  при цене $10 000 за сотку, а сейчас цена – 10 000 руб., а то и дешевле.

Ряд крупных владельцев быть таковыми перестал по разным причинам, некоторые закопались в еще большую непубличность, а между тем участков, которые не продаются годами, скопилось немало. Причины – завышенная стоимость, наличие обременений, невозможность использования участка по назначению, перечисляет Фомиченко.

Владельцам таких активов остается либо снижать цену, либо искать варианты альтернативного использования, например действительно заняться сельским хозяйством или начать добывать песок, если есть такая возможность.

Чтобы был шанс продать участок, цена должна находиться на нижней границе рынка, а иногда и за ней на 5–10%, считает Терентьев: «Я знаю многих владельцев, которые не могут продать активы 5–7 и более лет. Они ежегодно снижают цену и уже жалеют, что не продали раньше. Это касается и земель промышленности, и земель поселений».

Сейчас некоторые из тех, с кем его компания вела переговоры несколько лет назад по тому или иному участку, соглашаются отдать землю в управление под создание загородных поселков, тогда как прежде были категорически против этого.

Несколько лет пытается продать землю сельскохозяйственного и промышленного назначения и Basis Investment Company, но пока покупателей нет.

Впрочем, Смольков считает, что 80% участков все-таки продаются за 3–4 месяца, если собственник достаточно мотивирован и реально оценивает объект. Остальные 20% – абсолютный неликвид. 

По данным ОГРК, цена земли сельскохозяйственного назначения в зоне 50–100 км от МКАД – от 500 до 15 000 руб. за сотку. Участки под дачное строительство (10–50 га) на удалении 30–50 км от МКАД в массовом сегменте стоят в среднем 30 000–70 000 руб. за сотку.

Но 3–11 га, пригодные для поселков элитных (например, в районе Дарьино, Лызлово, Лайково, Лапино по Рублевскому шоссе), по данным Point Estate, уже идут по $10 000–20 000 за сотку, на Николиной Горе – от $25 000.

В Покровском на Новорижском шоссе (23 км от МКАД) 20 га выставлены по цене 220 000 руб. за сотку. По подсчетам аналитиков «Авито недвижимости», сотка под ИЖС в Московской области по итогам апреля в среднем стоила 73 279 руб.

Это на 8,4% дешевле, чем годом ранее (80 000 руб.) По итогам продаж в мае 2020 г. цена снизилась до 70 837 руб. (-3,3%).

Земли промышленного назначения на удалении в 15–50 км от МКАД и общей площадью от 50 до 250 га стоят от 70 000 до 230 00 руб. за сотку. Таких участков достаточно много. Например, в базе ОГРК их более 50, по цене от 15 млн до 500 млн руб.

По данным Knight Frank, цена в индустриальных парках на востоке Московской области колеблется от 150 000 до 350 000 руб. за сотку в зависимости от того, насколько развита площадка, есть ли резиденты.

Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate, и Смольков считают, что земля продолжит дешеветь.

Требования покупателей изменились сильнее, чем привычки собственников.

По словам Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, с каждым годом запросы от девелоперов «становятся все более структурированными»: нужное целевое назначение и вид разрешенного использования участка, его соответствие ПЗЗ и др.

Сильное влияние на рынок оказало введение в 2017 г. зон КУРТ (комплексного устойчивого развития территорий). Часть земель в Московской области попали под это регулирование, появились ограничения по площади застройки, высотности и т. д., объясняет Кузнецов.

В результате выход полезной жилой площади на этих участках заметно уменьшился, интерес к ним упал. И только если ПЗЗ удается изменить и повысить долю жилья, стоимость актива и спрос на него возрастают. Но сейчас это сложная процедура, говорит эксперт. 

Подмосковье – зона рискованного земледелия, но некий спрос со стороны небольших сельхозпредприятий и фермерских хозяйств есть. Есть и предложение, например, в базе «Инвест-недвижимости» более 1500 таких участков в Московской и граничащей с ней Калужской, Тульской и Рязанской областях.

До начала пандемии основными покупателями были профессиональные мелкие и средние сельхозпредприятия, фермеры, рассказывает гендиректор компании Галина Зарипова, но за время вынужденного карантина выросло количество заявок от желающих приобрести сельхозземлю, чтобы выращивать продукты питания для семьи. Для этих целей спрашивают от 1 до 100 га, преимущественно по южным направлениям от Москвы. А среди покупателей и будущих фермеров все больше бывших владельцев бизнесов, в том числе связанных со строительством городской недвижимости, которые ничего не понимают в сельском хозяйстве, отмечает Зарипова. 

По словам Игоря Калинина, коммерческого директора проекта «Мой гектар», два типа участков пользуются стабильным спросом – это земли промышленного назначения, которые подходят под строительство заводов и производств, и земли под коттеджные поселки. Размер – от 5 до 50 га.

Кузнецов, однако, считает интерес к участкам под технопарки, склады или производства минимальным. Попытки развивать промышленные кластеры предпринимаются, но довольно вяло, а во время пандемии и карантина о деловой активности вообще не идет речи, добавил Лебедев.

Он напомнил, что участки под застройку складов активно продавались до 2008 г. и складов в аренду более чем достаточно.

Хотя, по словам Фомиченко, компании, которые приняли решение о покупке и прошли инвестиционные комитеты до начала пандемии, не приостановили работу по согласованию условий сделки, договоров купли-продажи.

Но те, которые рассматривали приобретение участков в инвестиционных целях и еще не вошли в обязывающие соглашения, приостановили переговоры до снятия всех ограничений. Тем более что и до пандемии в последние годы это были не самые рентабельные инвестиции.

Поэтому RDI планирует сама делать проекты, а не продавать землю, сообщил Кузнецов. Например, сейчас работают над концепцией технопарка у деревни Старосырово в новой Москве на 65 га, это займет около двух лет.

Лещев тем не менее заметил интерес к землям промышленного назначения со стороны малого бизнеса: компании покупают небольшие, от 30 соток до 1 га, участки (как правило, на территориях индустриальных парков) и строят производственно-складские базы, административные здания для собственных нужд или используют площадку для размещения дорожной техники.

МЕТА уже реализовала несколько проектов индустриально-складских парков (их собственники – юридические и физические лица, у которых с группой заключены договоры о совместной деятельности), где земля после межевания продается участками от 30 соток. «Большое Покровское» (15 км от МКАД по Киевскому шоссе, от 300 000 руб. за сотку) уже практически распродано.

В «Новоселках» в 51 км от МКАД по Симферопольскому шоссе продаются участки от 50 соток под строительство производственных и складских комплексов, от 70 000 руб., в промпарке «Коробово» (8 км от МКАД по трассе А 105 Москва – Домодедово) – от 325 000 руб. за сотку под промышленно-складскую и офисно-торговую застройку.

Продажи в «Коробово» начались в конце прошлого года, рассказывает Лещев, в начале этого года продали три участка, в разгар пандемии продажи остановились, покупатели пока стараются понять, что будет с экономикой дальше.

Компания не планирует снижать цену, а в случае замедления продаж просто уменьшит площади минимальных участков с 30 до 20 соток и таким способом снизит стоимость лотов, говорит управляющий партнер Группы МЕТА. 

По данным Knight Frank, земля под офисы или ритейл спросом не пользуется.

Для торговых центров нужны участки вдоль федеральных трасс, на МКАД и в местах, где большой трафик, напоминает Зарипова, но, по словам Лещева, лучшие земли уже разобраны крупными торговыми сетями: «Речь может идти только о покупке небольших участков под строительство узкопрофильных магазинов». «В настоящее время интерес ритейлеров сконцентрирован на поиске нужных площадей внутри жилых кварталов», – добавляет Лещев.

И «несистемных» покупателей, по словам эксперта, немного. Как правило, они долго вынашивают в голове проект по строительству гоночной трассы, парка развлечений, конно-спортивного клуба и др.

, потом долго подбирают землю, но до сделки по разным причинам дело не доходит.

Например, Калинин рассказывает о сорвавшейся сделке по покупке 115 га для строительства гостиничного комплекса с конным клубом – ее готовили полгода.

Рынок загородной недвижимости за последние годы только терял покупателей, поэтому и активность девелоперов здесь минимальна. По словам Терентьева, 80% всех заключаемых сделок с землей под строительство коттеджных поселков – под проекты эконом-класса, где в розницу продаются участки без подряда.

Пандемия, порушив многие бизнесы, вызвала даже некоторое оживление спроса на загородные дома, игроки этого рынка встрепенулись, интерес к участкам под коттеджные поселки уже выше, чем 1,5−2 года назад, говорит Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate.

У компании появились клиенты, которые рассматривают участки по 20−25 га или даже по гектару для создания совсем камерных поселков.

По словам Калинина, в январе-феврале у компании «Мой гектар» прошли три сделки, в двух случаях землю, 14 га и 35 га, купили под коттеджные поселки. Но в марте и апреле сделок не было – инвесторы взяли паузу. Калинин объясняет это тем, что инвестиции достаточно серьезные, от 50 млн руб.

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, говорит, что некоторые лендлорды сейчас предприняли попытки заняться девелопментом и зовут риэлторов в консультанты: «Так и мы вместо того, чтобы содействовать в продажах, уже в роли консалтеров совместно разрабатываем с ними концепции проектов». В работе у компании сейчас 25 га на Рублево-Успенском, 18 га на Новорижском, 25 га на Дмитровском шоссе. Профессиональные игроки готовятся к оживлению загородного рынка, доволен Колосницын, ведь в последние годы «не с кем было работать».

Спрос на землю, в том числе под застройку поселками, вряд ли вырастет и после пандемии. Рынок все еще затоварен – несколько лет будут торговаться предложения, которые есть в наличии.

По оценке RDI, все эти процессы пока не отразились на рынке земли под ИЖС.

Возможно, о каком-то влиянии можно будет говорить лишь во второй половине года, если получат развитие новые загородные тренды и (или) заработает ипотека на ИЖС – сейчас, по словам Кузнецова, официально банки предлагают такие кредиты, но на практике получить их крайне сложно: «Наши клиенты не раз сталкивались с этой проблемой, в итоге отказываясь от покупки участков».

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2020/06/12/832498-zemlya-podmoskove-dlya-investorov

Стоит ли покупать дачу в Подмосковье осенью 2020?

Обзор земельного рынка московской области 2020

Спрос на покупку загородной недвижимости в этом году вырос в несколько раз из-за карантина. Однако осень — низкий сезон для рынка загородного жилья. Выясняем с экспертами, насколько сейчас выгодно заниматься подбором дачи или коттеджа

vaalaa/shutterstock

Режим самоизоляции, введенный из-за пандемии коронавирусной инфекции, заставил многих задуматься о переезде за город. Кроме того, у большинства россиян пропали отпуска за границей, поэтому многие решили провести их в загородных домах. Спрос на покупку дач и коттеджей во время карантина вырос в несколько раз. И даже осенью в Подмосковье зафиксировали несезонный интерес к аренде дач.

Означает ли это, что цены на загородные дома находятся на пике и покупать их сейчас дело не очень выгодное? Отвечаем на этот вопрос вместе с аналитиками и риелторами.

Конец сезона: стоит ли ждать скидок

Для загородной недвижимости конец сентября символизирует закрытие сезона, следующий пик спроса традиционно ожидается весной — в марте 2021 года.

Если говорить о даче в классическом понимании, то есть о летнем доме, то, с одной стороны, осень — это традиционное время для более выгодных покупок, так как пиковый спрос уже позади, а с другой — время для скидок еще не пришло, его стоит ждать в конце осени.

С наступлением непогоды повышаются шансы получить дисконт в размере 7–10%, а то и больше, если у собственника есть необходимость продать свой объект.

«Продавцы, которые не смогли по каким-то причинам продать свой объект летом, стремятся успеть в последний вагон и готовы предоставлять дисконт. Это часто сочетание психологии и экономики — далеко не все собственники готовы, во-первых, откладывать продажу еще на год, а во-вторых, платить за содержание и амортизацию дачи», — говорит председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Осенью также, по словам Толстик, можно ожидать дисконтов на участки с ветхими строениями под снос или без построек, так как обычно землю покупают до первого снега либо уже весной, когда есть возможность оценить состояние участка.

Не стоит ожидать осенних дисконтов на зимние благоустроенные дачи, поскольку их продают в любое время года.

Сейчас на рынке еще актуален отложенный спрос — многие из тех, кто летом пожил в арендных домах, приняли решение о покупке собственного дома.

В случае если продавцу важно продать свой объект «здесь и сейчас», он может согласиться на дисконт в пределах 5–7%, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Также не стоит ожидать скидок и на готовые дома на первичном загородном рынке Подмосковья.

Их дадут только те компании, которые излишне резко повысили цены летом, не рассчитали спрос, не учли поведение конкурентов и выпали из конкурентного поля, считает заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. По ее словам, высокий спрос сейчас сохраняется и еще не достиг пика.

«На фоне того, что предложений на рынке загородной недвижимости сейчас совсем немного, а новые проекты на рынок почти не выходят, существующий ассортимент раскупается весьма стремительно.

По сравнению с летом прошлого года, когда городской многоэтажный сегмент недвижимости оттянул часть традиционного летнего спроса из загородного сегмента, лето 2020 года подарило почти двукратный рост количества обращений потенциальных покупателей.

Уже совершенно очевидно, что осень на нашем рынке будет очень хорошей», — отмечает Магилина.

Цены на загородные дачи и дома

В 2020 году стоимость подмосковных дач и коттеджей выросла в цене, но не так сильно, как интерес покупателей из-за пандемии.

По данным Est-a-Tet, за период самоизоляции цены по некоторым категориями загородных объектов выросли на 10–15%.

Если говорить о дачах, то по сравнению с началом года средняя цена типового загородного дома, по данным ЦИАН, выросла на 5%, относительно конца лета 2019 года рост составил 4%.

Цены на дачи в СНТ выросли с начала года на 5% — это несопоставимо со спросом на них ( Roofsoldier/shutterstock)

Цены на коттеджи-новостройки в 2020 году не сразу отреагировали на высокий спрос, так как интерес покупательского спроса апреля-мая нужно было сначала конвертировать в реальные сделки.

Средний рост цен на коттеджи от застройщика за последние полгода не превысил 8%, причем в этом росте виновен не столько ажиотажный спрос, сколько небольшой ассортимент, вымывание недорогих предложений и повышение строительной готовности экспонируемых объектов, отмечает Магилина.

Ажиотажный спрос на загородное жилье в Подмосковье

Лето на загородном рынке прошло более чем активно по числу реальных сделок, отмечают эксперты. По оценке «Миэль», спрос вернулся на докризисный уровень 2014 года, и это оживление помогло многим продавцам реализовать объекты, которые в экспозиции уже давно.

«Важно понимать, что это оживление — не безумный скачок спроса, а также что предложение на рынке велико. Кроме того, нет перспектив на существенное улучшение финансовых условий у населения.

Поэтому к значительному росту цен повышение спроса не приведет, а большое количество предложений на рынке позволяет клиентам найти самое лучшее для себя», — отмечает Толстик.

Несмотря на рост потенциального спроса, этот рынок все равно остается в разы менее интересен покупателям, чем городское жилье, — на один просмотр объявления о продаже загородного дома в Московском регионе приходится семь просмотров квартир, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

После снятия ограничительных мер в начале лета, по данным ЦИАН, потенциальный спрос на загородном рынке (число просмотров) снизился, хотя и остался существенно выше прошлогодних значений.

Пока интерес к аренде домов остается выше, чем к сделкам в сегменте продажи домов и коттеджей.

Если на рынке аренды число просмотров объявлений оказалось больше, чем летом 2019 года, на 77%, то на рынке купли-продажи — лишь на 53%, подсчитали аналитики сервиса.

Интерес к аренде коттеджей остается выше, чем к покупке ( Vadim Ovchinnikov/shutterstock)

Какую загородную недвижимость покупают в Подмосковье

Что же касается покупательского выбора, то в этом году он существенно смещается в сторону максимальной готовности и максимальной приватности жилья.

По оценке Est-s-Tet, наибольшим спросом в 2020 году пользовались традиционные дачи в садовых товариществах с коммуникациями (светом, газоснабжением и водой).

Своих покупателей находили и таунхаусы, ведь стоимость на такой формат домов очень разнится — есть лоты за 4 млн руб., а есть и за 50 млн руб., отмечает Дымова.

По словам Магилиной из «KASKAD Недвижимости», фаворит сезона на первичном рынке — это готовый к проживанию односемейный коттедж площадью 110–130 кв. м с земельным участком не более 8–10 соток.

«Покупатель, несмотря на потребность в приватности, сейчас очень тщательно взвешивает рациональность вложений, стоимость эксплуатации домовладения и прочие сопутствующие расходы.

При этом требования к качеству строительства, архитектуре, ландшафту и инфраструктуре продолжают неуклонно расти», — отмечает Магилина.

В последние несколько лет покупатели стремятся приобрести объект, требующий минимальных вложений. Ситуация нынешних весны и лета только укрепила эту тенденцию. По словам Толстик из «Миэль», на загородном рынке сейчас самое популярное предложение — полностью готовые к проживанию, при этом функциональные новые дома с современной планировкой и отделкой.

«Покупатели внимательно изучают и сам поселок, и окружение — инфраструктуру, природу, отсутствие вредных и дурно пахнущих производств, свалок поблизости. Большой плюс — наличие центральных коммуникаций, правильно проведенное межевание территорий, отсутствие споров с соседями. В общем, чем меньше трудовых и денежных затрат нужно вложить в дом, тем лучше», — говорит Толстик.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f5f730e9a7947e7a98093de

Как изменился рынок загородной недвижимости за 6 месяцев 2020 в России

Обзор земельного рынка московской области 2020

Ситуация на рынке загородной недвижимости в 1 полугодии 2020 года в большей степени зависела от распространившейся эпидемии коронавируса в стране. О ценах и спросе на загородную недвижимость в 1-м полугодии, и прогноз на последующий период 2020 года, в материале портала ОКНА МЕДИА.

Цены на рынке загородной недвижимости в январе-июне 2020 года

За первое полугодие 2020 года цены на загородную недвижимость в России выросли. Динамика цены в Московской, Ленинградской областях и в среднем по регионам России представлена на диаграмме ниже.

Цены на загородную недвижимость
Россия, январь-июнь (26-е число) 2020, тыс. руб./м2

Источник: ЦИАН и ОКНА МЕДИАС января по март цены на загородную недвижимость по России не росли. В Московской области в марте даже наблюдалось небольшое снижение (за счет первой половины месяца): -1,3%. Ситуация в сторону увеличения цены стала меняться в конце марта. В апреле это процесс стал очевидным. Рост цен относительно марта выглядел следующим образом:

  • Московская область: +5,7%;
  • Ленинградская область: +3,4%;
  • Регионы: +11,4%.

В мае цены везде подросли еще на 1%.

В июне цены продолжили рост в Московской области, в регионах остались на уровне мая, а в Ленинградской области отметилось снижение ценовых показателей.

В первом полугодии рост цен на загородную недвижимость выглядел следующим образом:

Рост цены на загородную недвижимость
Россия, 1-е полугодие, %Источник: ЦИАН и ОКНА МЕДИА

Рынок загородной недвижимости в январе-июне 2020 года

Пандемия коронавируса оказала влияние на весь рынок недвижимости России по итогам 1-го полугодия 2020 года. О ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости за этот период можно прочитать здесь*.

Фактически этот процесс начался в конце 1-го квартала (2-я половина марта) с падения цен на нефть (снижение мирового спроса из-за пандемии COVID-19) и последующего обвала курса рубля.

Начало введения ограничительных мер в России в последнюю неделю марта, а именно – самоизоляцию граждан, начало формировать устойчивый спрос на аренду и покупку загородной недвижимости.

Этот процесс стал набирать обороты в апреле, когда стали действовать самые жесткие ограничительные меры. К тому же, граждане в этот период уже «насиделись» в своих городских квартирах.

режим самоизоляции в плотной застройке мегаполиса вынудил москвичей переезжать за городСамые жесткие ограничительные меры были введены в Москве из-за самого большого количества инфицированных. Москвичи стали скупать жилье в Московской области и близлежащих регионах. Это спровоцировало рост региональных цен на загородную недвижимость.

Санкт-Петербург занимал устойчивое 2-е место по количеству инфицированных. Здесь также стал формироваться спрос на загородную недвижимость, отразившийся на росте цен.

В первой половине май ситуация не отличалась от апрельской. Во 2-й половине мая в некоторых регионах постепенно снимали ограничения. Ситуация со спросом на загородную недвижимость стабилизировалась.

В июне в большинстве регионов начали снимать определенные ограничения. Все это привело к некоторому «охлаждению» интереса к загородной недвижимости, что отразилось на ценах. В регионах цена перестала расти. В Ленинградской области даже наблюдалось некоторое снижение цены относительно мая (-2,5%).

В Московской области интерес к загородной недвижимости продолжил рост, цена выросла на (+2,6%) относительно мая. Москвичи, находясь самый длительный период на самоизоляции, в полной мере испытали все «прелести» данного режима. Свой дом за границами мегаполиса – единственное спасение в такой ситуации.

Боязнь новых вспышек эпидемии, стимулирует спрос на покупку недвижимости среди жителей столицы.

Спрос на загородную недвижимость

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье и Ленинградской области в 2020 году:

  • Рост рынка в апреле и 1-й половине мая 2020 года составил +25% относительно аналогичного периода 2019 года;
  • Спрос на коттеджи премиум-класса в апреле 2020 года вырос на 27% к апрелю прошлого года;
  • Рост количества сделок на рынке загородной недвижимости на конец 2020 года прогнозируется на уровне 15-20% к показателям 2019 года.

В Московской и Ленинградской областях наибольшим спросом пользуется недвижимость премиум-класса. Отсутствие возможности отдыха за рубежом мотивирует состоятельных граждан обзавестись загородным домом. В 80% случаев готовые дома такого класса не отвечают современным требованиям, и богатые люди предпочитают покупать новые участки и строить на них современные коттеджи.

Также высоким спросом пользуются загородные дома в пределах 5 миллионов рублей для использования под летние дачи.

В других регионах РФ рост рынка загородной недвижимости показал более скромные результаты около +7%.

Прогноз ситуации на рынке загородной недвижимости во 2-м полугодии 2020 года

В конце июня 2020 года наметилась устойчивая тенденция к снижению количества инфицированных COVID-19 в России. Разработано несколько вакцин, которые проходят тестирование на добровольцах. Все больше снимаются ограничения для граждан и бизнеса.

Все это настраивает на положительный лад. В жаркое время активность коронавируса снижается. Кардинального изменения ситуации на рынке загородной недвижимости в ближайшие месяцы не предвидится.

С большой долей вероятности будет продолжаться небольшое снижение спроса.

Осенью, особенно во 2-й половине, во многом ситуация будет зависеть от того, появится ли 2-я волна коронавируса, или удастся ее избежать?

Но надо понимать, что уже не повторится паническое настроение у людей в период начала пандемии, когда ничего не было ясно о самом вирусе. Медицина, во многом, готова к противостоянию новому вызову.

Граждане, которые хотели и могли купить загородную недвижимость уже, в большинстве случаев, ее приобрели.

Поэтому даже при появлении вторичного распространения COVID-19 вряд ли будет большой рост спроса на загородную недвижимость. 

В итоге

Многие годы ситуация оттока жителей из регионов в крупные города, особенно, в столицы, носила устойчивый характер. Развитая инфраструктура, наличие выбора хорошей работы – все это привлекает людей. Это способствовало и росту цен на недвижимость в крупных городах.

В период пандемии COVID-19 впервые у граждан появилась серьезная мотивация обратить внимание на загородную недвижимость, не только как на роскошь, но и как «суровую» необходимость. Мой дом – моя крепость и комфортное жилье, стали не просто красивыми словами. 

свой дом за городом всегда поддерживает атмосферу уюта и безопасностиАдаптация многих профессий на удаленный режим дает возможность работать из загородного дома. У владельцев бизнеса появилась возможность нанимать профессиональных сотрудников на «удаленку» на более низкую зарплату, чем в столицах. Все это создает хорошие перспективы для рынка загородной недвижимости.

Рынок загородной недвижимости получил определенный толчок в виде увеличения спроса из-за режима самоизоляции. Многие граждане пересмотрели свое видение относительно владения загородным домом, как возможностью летнего отдыха и места для эвакуации на случаи эпидемий.

Источник: https://www.oknamedia.ru/novosti/kak-izmenilsya-rynok-zagorodnoy-nedvizhimosti-v-rossii-za-6-mesyatsev-2020-i-kakoy-prognoz-51144

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.